Quando o objetivo é construir e preservar patrimônio, a segurança jurídica deixa de ser um detalhe e passa a ocupar o centro da estratégia. Como ressalta o especialista Alex Nabuco dos Santos, a negligência na análise documental pode transformar uma oportunidade aparentemente promissora em um processo judicial longo, oneroso e desgastante. No contexto brasileiro, marcado por uma legislação complexa e por frequentes inconsistências registrais, o investidor precisa ir além da avaliação superficial do imóvel.
É indispensável examinar a regularidade da documentação, a idoneidade das partes envolvidas e todo o histórico da cadeia de posse. Essa diligência criteriosa é o que garante que o capital aplicado esteja efetivamente protegido contra reivindicações de terceiros, passivos ocultos ou irregularidades administrativas, preservando não apenas o investimento, mas a estabilidade patrimonial no longo prazo.
Identificando os principais riscos jurídicos em investimentos imobiliários
No cenário atual, os problemas mais comuns envolvem a falta de regularização da matrícula e a existência de gravames ocultos. Alex Nabuco dos Santos explica que muitos investidores são atraídos por preços abaixo do mercado sem perceber que o ativo possui dívidas fiscais ou está arrolado em processos de sucessão complexos. O empresário indica que a verificação de certidões negativas de débitos e a análise da cadeia dominial dos últimos vinte anos são passos indispensáveis para identificar possíveis fraudes à execução ou falências que possam anular a venda no futuro.
Além das questões de propriedade, os riscos jurídicos em investimentos imobiliários também abrangem o descumprimento de normas urbanísticas e ambientais. Um imóvel construído em desacordo com o plano diretor ou em área de preservação permanente pode sofrer sanções severas, que vão desde multas pesadas até a demolição da estrutura. A análise da regularidade do Habite-se e das licenças ambientais é tão importante quanto a verificação financeira, pois a ausência desses documentos impede a transferência definitiva do bem e desvaloriza o patrimônio de forma imediata.
A importância da Due Diligence na mitigação de riscos jurídicos
A realização de uma auditoria jurídica rigorosa, conhecida como Due Diligence, é a ferramenta mais eficaz para neutralizar ameaças ao investimento. Para Alex Nabuco dos Santos, esse processo deve ser conduzido por profissionais qualificados que saibam interpretar as nuances das certidões de distribuidores cíveis, trabalhistas e federais.
O especialista ressalta que a “aparência de legalidade” de uma escritura não substitui a necessidade de investigar se o vendedor possui passivos que possam comprometer a validade do negócio, especialmente em casos de alienação de bens por empresas em dificuldades financeiras.
Regularidade documental e o impacto na liquidez do ativo
A liquidez de um imóvel está diretamente ligada à sua perfeição jurídica. Imóveis com pendências no Registro de Imóveis (RI) ou com áreas construídas não averbadas enfrentam dificuldades enormes para serem revendidos ou utilizados como garantia bancária. Como aponta Alex Nabuco dos Santos, a falta de organização documental afasta os compradores mais qualificados e as instituições financeiras, que se recusam a financiar bens com irregularidades.
Por fim, o contrato é a peça-chave para distribuir as responsabilidades e prever as consequências de eventuais inadimplementos ou vícios. Para evitar os riscos jurídicos em investimentos imobiliários, é fundamental que o instrumento contenha cláusulas claras sobre a entrega de chaves, multas rescisórias e a responsabilidade por dívidas pretéritas. Como pontua Alex Nabuco dos Santos, a utilização de contas de custódia e o registro imediato da escritura após a lavratura são práticas que elevam o nível de proteção do comprador contra vendas em duplicidade ou bloqueios judiciais inesperados.
A jurisprudência brasileira tem valorizado o “comprador de boa-fé”, mas essa proteção só é concedida a quem demonstra ter tomado todas as cautelas de praxe. Os riscos jurídicos em investimentos imobiliários não devem ser vistos como um impedimento, mas como um mapa de navegação que, quando seguido corretamente, conduz a transações seguras e lucrativas. A união entre a visão estratégica de mercado e o rigor jurídico é o que separa os investidores profissionais dos amadores, garantindo que o imóvel seja, de fato, um porto seguro para o patrimônio familiar e empresarial em 2026.
Autor: Junde Carlos Pereira